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トップページ > 知恵袋 > 会計・経理 > 土地・建物譲渡
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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西山元章 税理士
大阪府 |
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鈴木規之 税理士
静岡県 |
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内田英雄 税理士
大阪府 |
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石山修 税理士
千葉県 |
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
土地・建物譲渡
| No.1271 | 土地・建物譲渡 |
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| お名前：古谷 | カテゴリー：会計・経理 知恵袋 | 質問日：2013年3月11日 |
| 私の父が 昭和５０年に購入した建売物件（土地付建物）を 売却しました。 確定申告をしないといけないと思いますが 購入したさいの売買契約書は 土地・建物で総額 １５００万 としか書いていません。今回不動産屋に売却したのですが こちらの契約書も土地・建物で１１００万としか 書いておりません。売却した契約書も消費税の欄が非課税と 記入してあります。せっかく何十年も前の契約書をさがした のに土地・建物の取得原価は５％でしょうか、どのように 計算して取得原価をもとめらばよいでしょうか？ ちなみに土地・建物は５年ほど前から空き家になっていました |
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| No.1 | 回答者：鈴木規之 税理士 | 回答日：2013年3月11日 | |
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古谷さん、こんにちは。 昭和５０年と分かっているなら、税務署でその年の構造が同じの建築価額を 教えて貰って、その金額から減価の額を控除した金額を建物の取得価額と することも出来ます。 取得価額が分からなくても、 上記の他に、取得時の土地と建物の時価での按分、固定資産税評価額での按分 など新築ＯＲ築古によっても違いますが、按分方法がありますから、直ぐに「５％」 と決めつける必要はありません。 また、譲渡価額に消費税の金額が無いということは、建物の譲渡価額がゼロ円 ということでしょうか？ 木造なら考えられますが、ＲＣだと？？ですね。 ここまで込み入っている場合は、専門家にご相談された方が良いと思います。 申告期限が迫っているのでお早めの行動をお勧めします。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 静岡県静岡市清水区の鈴木規之税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2013年3月11日 | |
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古谷さん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願いいたします。 売却価額の1100万円は消費税非課税ということですし、取得年月から勘案すると、家屋は30年以上経過していますから価値はないでしょう。売却価額は土地の価格だけということでよいでしょう。 一方、取得価額は1500万円ということですが、土地と建物の金額区分がないということですね。 消費税施行前ですし、消費税から逆算ではできません。 したがって、適切な基準により、土地と建物を案分せざるを得ません。 たとえば、当時の固定資産税評価額（売買契約書等に評価証明書表が添付されていることもあります）や相続税評価額で按分するか、あるいはそういった資料がなければ、建物の構造等から当時の時価を推計して差額を土地の価額とする方法等もあります。 建物は業務・非業務にかかわらず減価償却する必要がありますが、売値以下の売却ですし、それほどの売却益は出ないことと思われます。 このコーナーで取得価額を算定できるような質問ではありませんし、安易に回答する税理士は誤っているケースが多いのでご注意ください。 専門知識を要するので、資産税に強い税理士もしくは、所轄税務署に相談に行かれたほうがよいでしょう 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
| No.3 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2013年3月11日 | |
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古谷さん、御初に御目に掛かります。 私、花の都大東京生まれの千葉県育ち、姓は「小林」名は「慶久」と綴り、「こばやしよしひさ」と発します。あの「寅さん」の映画で一躍有名になった東京は葛飾柴又より、ものの一里程江戸川を下り、橋を介し筋向いに対座する千葉県市川にて税理士を生業（なりわい）と致しております。市井（しせい）の皆々様のために、私こと胸に期するものがありまして、この場に罷り出でたる次第で御座んす。貴殿の御発問の由（よし）に応ずべく、其の御答えの儀、我以下に認（したた）め、御身に献上奉り候。 御質（ただ）しの件ですが、この度古谷さんの御尊父様が売却された建売物件に付き、昭和５０年に取得した時点の土地及び建物を合わせた価額が仰るように１，５００万円と判明しておられるので、その当時に遡り、土地と建物のそれぞれの占める割合を推定すれば宜しいかと思います。往時に購（あがな）われたのが、標準的な建売住宅であられたのであれば、その取得に要する単位面積当たりの建築価額に関しては、比較的容易にそれを請負われた建設会社さんに確認出来るかと慮（おもんばか）る次第です。その建築単価 × 建物の総床面積により全体の価格を算定し、既に建てられてから凡（およ）そ３８年経過しているため建物自体の現状での評価額はほぼゼロと推察されるため、ゆえに先述の１，５００万円から建物の推計金額を差引いて計算した額が土地の購入価額に該当し、それが件の売却に際し実質的に譲渡原価を構成する形になるでしょう。 そのように建物の価額から土地を逆算するので無ければ、土地に関して昭和５０年当時の近辺の公示価額や路線価を調べられて、それに基づき土地の価格自体を類推されても良いかもしれません。さらに、こうして御回答の文面を書き記している間に私も思い出したのですが、御父様の今回の譲渡が居住用物件の譲渡に該当されるのでいらっしゃれば、譲渡原価が仮にゼロであっても、居住用財産を譲渡した場合の租税特別措置法の特例の適用が可能となり、３，０００万円までの譲渡益については、所得税及び住民税に付き非課税となる制度も活用することが出来るのです。ちなみに、これに際して国民健康保険の課税に対する取扱いに関しては、その譲渡益は税金の課税に対するそれは異なり、所得と捉（とら）えられてしまうようなのですが･･･。 従って仮に前記の措置法の特例を御利用されるに当って税金の軽減を図れたとしても、国民健康保険料の負担のこと等も考慮に入れられ、それなりの根拠に拠り、本譲渡物件の土地の取得価額を推定して頂ければと願う次第です。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/会計・経理/No1271 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
