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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
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小西巌 税理士
東京都 |
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奥田慎介 税理士
東京都 |
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森田寛子 税理士
大阪府 |
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松島一秋 税理士
愛知県 |
土地の売却の時期
| No.1507 | 土地の売却の時期 |
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| お名前：かかし | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2013年10月14日 |
| 市街化調整区域にある土地（現況地目：雑種地、登記地目：畑）の売却を予定しています。税金本によると土地の売却計上時期は、引渡時点（代金の大半支払時、登記申請日等）又は契約日と書いてありましたのでそのように考えていたところ、知人に農地は農業委員会の農転許可が出ないと売れないといわれました。すると売却時点は引渡時又は契約日又は農転許可日のいずれかと考えてよろしいですか？優先順位はありますか？ |
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| No.1 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2013年10月14日 | |
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かかしさん、御初に御目に掛かります。私、花の都大東京生まれの千葉県育ち、姓は「小林」名は「慶久」と綴り、「こばやしよしひさ」と発します。あの「寅さん」の映画で一躍有名になりし東京は葛飾柴又より、ものの一里程江戸川伝いに下り、川を挟んで斜交（はすか）いに対座する千葉県市川にて税理士を生業（なりわい）と致しております。 貴方は現況の農地を一般的な宅地に転用されることを念頭に置かれ、売却されようとしていらっしゃるのですか？念のため、下記に掲げる二つの場合を想定して、御答えさせて頂きます。 （１）現況の農地を農家の方に農地として売却される場合 この場合は、かかしさんも税金の本で御確認された如く、通常の売却と同じ様に原則は引き渡しの時点、税務上は客観性つまり他人から判断した場合の分かり易さから、契約の日が譲渡の成立の日だと判定されることが多いです。ただしその際にも基本的に農地法３条（農地または採草放牧地の権利移動の制限）により、その当事者は農業委員会の許可を受けなければならないことになります。 （２）これから本件農地を購入為（な）さる方が宅地として利用することを想定される場合 通常であれば、前記（１）の農地として売りに出されるよりは、宅地に転用してから売却された方が価格は高くなるでしょう。これに関しては、貴方の知人の方がいみじくも御指摘された様に、農地法第４条１項に基づき、かかしさんが都道府県知事の許可を受けて宅地に転用してから、どなたかに売り渡すのが法律に則った手続の流れになるため、結果的にはこの場合も上記（１）と同様、引き渡しの時点で売買が成立したものと考えらます。そして前述の農転許可が下りない段階での、譲渡契約は民法その他の私法上において無効とされるため、売却時点の判定に際し、その許可日が引渡しないし契約日に先んじるなどということはまずもって有り得ません。ちなみに農地法第４条３項により、「都道府県知事は上述の同法同条１項の規定により許可をしようとするときは、あらかじめ都道府県農業会議の意見を聴かなければならない。」旨が定められています。 またかかしさんが、件の土地をマンション業者さん等に売却するようなことを御検討される際には、現在彼（か）の物件が市街化調整区域内に位置するため、諸々の開発行為に対し、制限も課せられるため、此の度の売買の仲介を御依頼されるような不動産屋さんに、良く良く御確認されて見て下さい。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：石山修 税理士 | 回答日：2013年10月15日 | |
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市街化調整区域にある土地、とりわけ農地の場合は、貴殿が御心配の通り、農業委員会の農転許可が出ないと売れないわけです。今回の売却に際しては不動産業者の仲介が介在しているかと思いますが、当業者とよくよく相談して決断してください。 農業委員会の農転許可がおりましたら、通常の様に、原則的には引き渡し基準を採用すべきと考えます。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県富里市の石山修税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No1507 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
