母のアパートの家賃収入の申告｜最適税理士探索ネット
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トップページ > 知恵袋 > 所得税 > 母のアパートの家賃収入の申告
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母のアパートの家賃収入の申告
| No.1491 | 母のアパートの家賃収入の申告 |
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| お名前：yamada | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2013年9月30日 |
| 父の土地に母のアパ－トがあり、私がその土地を5年ほど前に父から相続しました。母は従前から不動産所得として毎年確定申告していましたが、高齢でｱﾊﾟ-ﾄ管理が困難になってきたので、2年前から私が代わりにアパ－ト管理をし、振込口座を私に変更して、私が確定申告しています。知合いから｢母のアパ-トだから母が申告すべき」と聞きましたが、実質私が管理しているので私が申告すべきとも考えます。どちらとも考えられるので良く分かりません。教えてください。 (問1）母のアパ-トのため母が申告すべきか？それとも私が申告すべきか？ (問2）もし、母が申告すべきであれば、私は2年分の減額の修正申告をして、母は2年分の確定申告をするのか？ (問3）もし、母が申告すべきであれば、家賃は母の財産となるので、私は振込された家賃を母に返還すべきか？それとも、私が確定申告している分は贈与と考え、2年分の贈与税申告をすべきか？ (問4）ｱﾊﾟ-ﾄの敷地は相続で私の土地になっているが、母から地代をもらっていません。これは確定申告に影響しないか？（母への贈与と考え、私の贈与税申告の相殺はできないか？）（土地が母のものとすると違いが出るのか？） 宜しくお願いします。 |
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| No.1 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2013年10月1日 | |
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yamadaさん、確か以前に御質問された事がありましたっけ？税理士の小林慶久です。以下に御尋ねの順番に従って答えさせて頂きますので宜しく御願いします。 （回答１）事業収入ならいざ知らず、土地建物の名義人でいらっしゃらない方が実質的に不動産収入を管理されておられる場合でも、その不動産所得の確定申告は、当該不動産の所有者が為（な）さるべきです。 ゆえに貴方の御質問の場合には、アパートとして御利用されている建物を所有しておられる御母様の名義で確定申告をすべきということになります。例えばですが、yamadaさんが管理を一任されているという設定の下、その収入のみを計上して申告することは不可能でないかもしれませんが、仮にそれが実現しても御母様名義の建物に関しての減価償却費及び固定資産税等の必要経費の計上は出来ないと考える次第です。 （回答２）上記１の流れに沿えば、御自身で仰っておられる様に、過年度の申告に付き、真正な形に訂正すべく貴方については、減額の更正をされ、御母様は期限後申告をしなければならないでしょう。 （回答３）理論上は、減価償却費を除くキャッシュベースでの利益、すなわち現金収入 － 現金支出による必要経費の2年間分をyamadaさんが御母様に返還すべきです。それをされない場合に贈与の認定が税務上されるという流れになるのです。 もっとも上述の金額が各年度１１０万円以下であれば、過去2年間におかれまして他に貴方への贈与の事実が無いという前提で、贈与税の年額の非課税枠に収まるため、あえて何も行う必要はありません。 （回答４）アパートに供されている敷地について、建物と敷地の双方の所有者は親子の間柄であり、むろん個人と個人の関係なので、そこに地代の授受が無くても、税務面におきまして特段問題にはなりません。 それゆえ今回にケースに関して、貴方と母御様との間で地代が設定されていなくても、直接件の確定申告には影響を及ぼしません。回答３で申し上げたように、多少時間が経過していたとしても返還すべき御金を御母様に御返しになれば贈与税の問題は生じないため、相殺の事を考える必要性も無いでしょう。そして御聞き糺しの土地の名義が母御様になっていらっしゃるのであれば、此の度の件に対して、なおのこと御母様の名義で御申告を行うべきことになろうかと思われます。 以上、一般的な事象を想定して御答え致しましたが、今般御質問の対象の何年か前から所有されているのが木造のアパートであれば、現時点におかれましては、かなりその固定資産税評価額は当初に比し下がっている筈です。そこで御提案ですが、2年前に遡って、本件アパートの建物について、税法上その時価である固定資産税評価額の金額のうち、贈与税の非課税枠の１１０万円までの部分は贈与してもらったという形にされ、その１１０万内で全体の価額が収まれば、もちろん問題は無いのですが、それで済まない場合には、その残額に対してyamadaさんと御母様の御両人の間で売買契約が成立したという流れにしても良いのかもしれません。そのようにされるのであれば、過去2年分の申告を修正される必要も無くなり、貴方とすれば、実質は所有権が移転された不動産に基づく収入から前述の売買代金を、御母様に分割で支払っていかれているという外形を整えられたら如何でしょうか？仮にそのようにされるとすると、本件アパートの母御様から貴方への所有名義の変更の登記もなるべく早急に行って下さい。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
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『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No1491 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
