海外在住者/相続した不動産売却時の所得税｜最適税理士探索ネット
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海外在住者/相続した不動産売却時の所得税
| No.1478 | 海外在住者/相続した不動産売却時の所得税 |
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| お名前：たん | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2013年9月11日 |
| こんにちは。海外在住の「たん」と申します。どうぞよろしくお願いいたします。 まず状況説明ですが、2012年末に実母が亡くなり、母が所有していた実家の土地を、2013年２月に私が相続しました。(母名義は実家の土地のうちの1/3、残り2/3は存命中の父が所有しています) その後、私が相続した土地を兄名義に変え、残り2/3も兄が父から生前贈与を受け、すべて兄名義にした上で、賃貸アパートを建てたいと言ってきました。(兄や兄の家族が住む予定はありません) 母から私への相続はすでに完了していたため、兄には正当な金額で売却し、お金も受け取っています。 そこで質問ですが、この土地売却に対する所得税について知りたいと思います。 通常の不動産売却所得は、その不動産をいくらで取得したかを調べ、売却代金から差し引き、純粋な所得額がいくらになるか計算すると分かりました。(母の持ち分の1/3は購入後に、購入者である父が母に無料で譲渡したものです。父がいくらで購入したかは、契約書が残っているので調べられます。) １：それに対して、相続の場合の所得額の計算方法は？ 売却代金として受け取った全額が、所得として計算されるのでしょうか。 ２：兄と私の個人間の売買だったため、源泉徴収はされていません。本来は「義務」のようですが…ペナルティが課せられるのでしょうか。 ３：非居住者でも所得に対する住民税を支払う必要があるのでしょうか。 ちなみに2014年に確定申告を行わなくてはいけないことは、把握しております。 このケースでは、不動産売買によって生じる取得税額をどのように計算すべきなのか、どなたかアドバイスをお願いいたします。 |
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| No.1 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2013年9月11日 | |
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たんさん、御初に御目に掛かります。 税理士の小林慶久と申します。たんさんは海外に住んでいらっしゃるそうですが、2020年に東京でオリンピックが開催されるニュースは御耳に入っていらっしゃいますか？東京招致の一つの決め手となった「おもてなし」の心を以て、貴方を御迎えしてみたいと思います。 そもそも貴方は、おそらく海外の居住者でいらっしゃるので、2013年の年末も日本の居住者には該当しないものとして土地の譲渡収入に関する所得税の確定申告をされるべきだとしたら、日本では無く、現在住んでいらっしゃる国に対してです。一般的な場合は、海外居住者の日本で発生した譲渡収入については、貴方も御心配していらっしゃるように本来は全体の売却金額の２０％が源泉徴収され、それに基づいて先程申し上げた如く現況の居住国で確定申告を行い、本邦で源泉徴収された税額は、異国において譲渡所得に対しての所得税が課されるのであれば、外国税額控除の対象になるのです。既述の事項を踏まえて頂き、以下に御質問の順を追って回答させて頂きたいと思います。 １、上記に申し上げたように、不動産の全体の売却額の２０％を源泉徴収されると、海外におかれまして譲渡所得の納税に伴い、我国で天引きされた所得税額について租税条約に基づく外国税額を控除し切れず、すなわち源泉徴収税額を通じて納税額を納めすぎという状態になり、よって本来は日本で確定申告をされなくても良い、たんさんのような方が還付を受けるために確定申告を為（な）さるという流れになるのです。 仮に前述のような必要性から確定申告を行われるとすると、件の土地の譲渡に伴う所得計算は、売却代金としてたんさんが受け取られた金額から、原価として当初、御父様が御母様に本件土地を贈与される前の取得金額の3分の１に相当する金額と譲渡経費を差引いた金額ということになるでしょう。 ２、御兄様は、不動産業者でもないごく一般的な方と推察されますので、源泉徴収されなくても基本的に罰則等はありません。ゆえにたんさんとしては、上記１に述べた確定申告のことをあまり考える必要は無いと思われます。 ３、非居住者でいらっしゃるので当然ながら日本での住民税は課されません。 以上の事を総括致しますと、税務上において日本で貴方がおやりになるべき事は特別無く、たんさんが現在住んでいらっしゃる国におかれまして、同国内外の所有しておられる不動産を売却した場合に、日本と同じ様に税金が課される仕組みが存在するのかを御確認された上で、そちらで納税に際しての申告その他の適正な手続を踏んで頂ければと願う次第です。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No1478 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
