妻所有賃貸建物の税務処理｜最適税理士探索ネット
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トップページ > 知恵袋 > 所得税 > 妻所有賃貸建物の税務処理
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
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小西巌 税理士
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奥田慎介 税理士
東京都 |
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森田寛子 税理士
大阪府 |
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松島一秋 税理士
愛知県 |
妻所有賃貸建物の税務処理
| No.1836 | 妻所有賃貸建物の税務処理 |
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| お名前：長澤 | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2014年5月29日 |
| 私の家族は妻と子供2人で同居しています。自宅で飲食店を個人経営し、毎年、青色申告にて事業所得を申告しています。妻は自分名義の事務所建物を賃貸しており、毎年青色申告にて、家賃収入と減価償却費等で不動産所得を申告していますが、借主の会社が倒産して6月末に退去予定です。私の事業が大きくなり、自宅では手狭になったので、この機会に妻の建物に引っ越して、事業を継続しようと計画しています。下記の通り確認したい点があります。①私は妻に家賃を払い、私の事業所得の経費とし、妻は従前同様、私の家賃収入と減価償却等にて不動産所得を申告することになりますか？②家賃のやり取りをせず、妻の減価償却等を経費にできますか？③私が妻の建物を買取った場合、妻の建物について消費税の控除ができますか？（私は消費税を原則課税により申告しています。）④私が妻の建物を買取った場合、中古物件の買取りとなり、中古車のように耐用年数は短くできますか？⑤買い取り価格は、妻の減価償却後の簿価で良いですか？宜しくお願いいたします。 | ||
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| No.1 | 回答者：大西信彦 税理士 | 回答日：2014年5月30日 | |
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お尋ねの件です。 1，2について 生計を同一にする親族間での資産の貸付に伴う賃料は必要経費に算入することができませんし、また、受け取った方の収入とはみなされません。 すなわち 長澤様の方で払った賃料は事業所得の計算上、必要経費にならないし、他方、奥様の不動産所得の計算上、その受け取った金銭は収入とみなされないということになります。奥様の建物の減価償却費は奥様の不動産所得の計算上で必要経費となります。 3，4、5について 親族間の財産の売買は、著しく低い対価で譲り受けるとその譲受時の対価と時価との差額が財産を譲渡したものから贈与によって取得したとみなされ贈与税が課税される場合があります。 贈与税という余分な負担をしないためにも、長澤様は奥様から建物を購入される際に対価の決定を慎重にすべきであり、また、ここでいう時価とは通常の取引価額をいうこととされていますので、一度近所の不動産業者の意見等を聞かれて慎重に対価を決定すべきです。 奥様の方で譲渡所得が発生すれば、当然譲渡所得税が発生します。 消費税の取り扱いについては、奥様の所有する事業用資産を、長澤様が購入される場合にはこれらの取引は消費税の課税対象となります。 長澤様が取得した事業用資産については中古物件としての耐用年数を採用すればよろしいでしょう。 以上、ご参考願いまS。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の大西公認会計士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2014年5月30日 | |
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長澤さん、税理士の小林慶久です。宜しく御願いします。御質問の順番に従い、以下に順次回答させて頂きます。 ①仰るような手続の流れで問題はありません。 ②貴方と奥様の間で、本件建物に関する賃貸契約の取り決めが無い、すなわち奥様からすれば、貸家としての実態が伴わないものに関して、減価償却費を計上されることは原則として不可能です。それに長澤さんの事業は拡大しておられる御様子でいらっしゃるのを鑑み、奥様の御所有為さっている賃貸物件が件の事務所建物のみであられるとした場合には、彼女の御申告を想定致しますと、 御夫婦間でお決めになられる年間家賃Ｘ － 減価償却費 － 固定資産税等その他の経費 － 青色申告特別控除額 ＜ ３８０，０００円を満たす、世間相場の範囲内での最大のＸの値を家賃とされるのが、御二人にとって税務上一番有利だと言えましょう。なぜなら前記の関係の成立を前提とする家賃Ｘは、むろん貴方の事業所得の必要経費に加えることも出来ますし、先の数式に適うならば長澤さんが奥様に対する配偶者控除を所得控除に加算することも可能なのです。 ③奥様以外の第３者と交わすべく売買契約の様式に則り、今般御計画の買取りを行われるのでいらっしゃれば、基本的に御質しの旨は叶います。それに関して御自宅分を含めての買取りということならば、当然ながら事業用以外の部分に係る価額は除外して下さい。 ④可能です。法律の主旨においては、合理的な耐用年数を見積もるべしということなのですが、簡便な方法に拠ると、以下の算式により計算致します。 ｛耐用年数 － 経過年数（建物が完成して賃貸の用に供してからの年月）｝ ＋ 経過年数×１００分の２０ ⑤もちろん近隣の取引事例その他を加味された上で諮られても宜しいのですが、此の度の買取り価格として御呈示しておられる奥様分の申告に付き、御計上の帳簿価額を宛（あて）がう事は妥当な方法です。もっとも必ずしもその額に限定されず、税法の要求する経済的な合理性を満たす範疇に収まる如何なる金額での締結であろうとも、建物の所有名義を変更する手続に際し、登記費用等で数十万円単位の出費を要します。それゆえ上記③の消費税の申告における控除対象仕入税額への加算の恩典を考慮に入れたとしても、上述の②で申し上げた相関関係が半永久的に継続する仕組みを構築された方が、長澤さん御夫婦におかれまして税務上のメリットがあると考える次第です。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No1836 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
