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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
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小西巌 税理士
東京都 |
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奥田慎介 税理士
東京都 |
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森田寛子 税理士
大阪府 |
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松島一秋 税理士
愛知県 |
親子売買
| No.1043 | 親子売買 |
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| お名前：bebe | カテゴリー：その他の税金 知恵袋 | 質問日：2012年8月4日 |
| 自宅（築15年ほど）を任意売却にて、今年妻の実家の父親名義で不動産屋を通し1600万で購入。そのままそこに住んでいます。（今はその実家両親とは別居：任意売却の為価格が安いのと、今後いずれどちらかが1人なった時、同居も考え購入） これを、例えば来年以降5年以内に妻名義で1600万で買い戻した場合、短期譲渡所得：、所得税、住民税で39パーセントが売主（妻の親）にかかるのでしょうか？ 売買する際には、同じ不動産屋を通し売買契約を結ぶつもりです。 その不動産屋は、原価での売買で利益がないので短期譲渡所得などかからないと言っていましたが、時価ではないと思うので少し心配です。 時価はよくわかりませんが、1600万は固定資産評価額よりは多い金額でした。 このまま1600万で売買した場合、どんなことが想定されますか？ もしデメリットがあるならば、ほかに方法はありますか？ それと親子売買は、税務署のチェックが厳しい聞きますが妻は実家と苗字が違うので、親子であると税務署などはどうしてわかるのですか？ 今回の場合、税務署からチェックが入るとするとどのような内容になりますか？その対策等は、どうすれば良いか、教えてください。 |
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| No.1 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2012年8月4日 | |
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bebeさん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願いいたします。 少し文意が読み取りにくいのですが、義理の父が1600万円で自宅を購入して５年後、妻が当該物件を同額で購入するという前提でしょうか？また義理の父名義、妻名義と記載されていますが、名義人と実際の資金負担者（実質所有者）が同一である前提でお答えします。 取引価額は、原則として時価でなければいけませんが、第三者間の取引であれば、取引価額が時価とみなされます。仰せのように親子間売買であれば、どうしても取引価額に恣意性が混入するので、税務署も注目するところです。 そして、取引価額が時価より低いと、差額の価値移転分については贈与税が課税される恐れがあります。 一方、妻へ売却するときの取引価額が取得費等より高いと、差額について譲渡所得が課税されます。 時価の目安は、土地部分については、固定資産税評価額を０．７で割った金額、すなわち、固定資産税評価額の1.43倍が一つの基準になると思います。 マンションであれば、類似物件の売買価格が基準になります。 ただ、時価というのは専門家泣かせで、その算定は結構難しいですね。 なお短期譲渡所得の「短期」における「５年」とは、取得時から譲渡日までの年数ではなく、譲渡日の属する年の１1月1日現在で判定しますのでご注意ください。 税務署では、お尋ね等を通じて取引価額等を把握しますが、妻への売却時へは取引価額の妥当性等を立証できるようにするとともに、資金の源泉についてもきちんと説明できるようにしてください。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
| No.2 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2012年8月5日 | |
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bebeさん、はじめまして。税理士の小林慶久です。宜しく御願いします。 この度、御自宅をbebeさんからすれば、義理の御父様に任意売却で売られた形にされたということで、また時を措かずに今度、奥様の名義で買い戻さなければいけない必然性というのは、良く分からないのですが･･･。それはともかく１，６００万円で購入したことになる土地建物について、固定資産税評価額等の合理的な割合でそれぞれに按分し、それが例えば土地１，０００万円、建物６００万円だというようになったとすると、土地についてはそのままなのですが、建物については、減価償却費相当額を減額した金額が実際の取得原価になります。つまり、１，０００万円（土地部分の原価）＋６００万円ー減価償却費相当額が譲渡の際の原価になるのです。よって、御質問で仰られているように１，６００万円でそのままbebeさんの奥様が買われた形になってしまったら、減価償却分が譲渡益となり、それに対して短期譲渡分の３９％の税金が課されることになります。ゆえに先程の計算式で、実際の取得原価を算出し、その額で譲渡すれば少なくとも譲渡益は算出されないような気もするのですが、義理の御父様から奥様への譲渡に関して、世間相場とかけ離れた金額で契約金額を設定することに関するリスクは否定出来ないと考える次第です。例えば、御自宅の世間相場が仮に3,000万円であったとすると、その金額と契約金額との差額について贈与だと認定される危険性もあるのです。 義理の御父様と奥様について、書いておられるように苗字が違っているのであれば、税務署の方も書類を見ただけでは、親子であると判明出来ないかと思いますが、通常の場合に比してイレギュラーな譲渡ということで、問い合わせが来たり、調査に来られた時に隠し通すことは難しいと思います。事実を隠匿したなんていうことになったら、重加算税の対象になってしまうのです。 譲渡所得税、贈与税のいずれについて、仮に課税されないとしても不動産取得税や登記手数料、さらに不動産屋さんに対する手数料で、少なくとも数十万の出費になってしまうことを考えると、義理の御父様がおそらく御金を捻出された分について、必ずしも耳を揃えて実質的にすぐに返さなくてもいい状況だとするなら、義父様に家賃を払い続けていくようにされたら如何ですか？ 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/その他の税金/No1043 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
