独身時代に購入した住宅ローン控除について｜最適税理士探索ネット
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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國村武弘 税理士
東京都 |
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小西巌 税理士
東京都 |
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奥田慎介 税理士
東京都 |
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森田寛子 税理士
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内田英雄 税理士
大阪府 |
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川崎晴一郎 税理士
東京都 |
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小川雄之 税理士
大阪府 |
独身時代に購入した住宅ローン控除について
| No.1068 | 独身時代に購入した住宅ローン控除について |
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| お名前：納豆 | カテゴリー：その他の税金 知恵袋 | 質問日：2012年9月25日 |
| 初めまして。よろしくお願いいたします。 Ｈ２３年２月に家族で暮らすために住宅ローンを組み、マンションを購入しました。 しかし今年末に私が結婚する事になり、彼の家に引っ越すことになりました。今まで暮らしていた家には、引き続き私の家族が住む事になります。 この場合気になるのが、 ①家の所有権を私から私の家族（親）へ移すべきか。 ②所有権を移した場合、住宅ローン控除は引き続き受けられるのか。 という事です。（住宅ローンの支払いは、引き続き私が行うつもりです） ローン控除の還付金を固定資産税の支払いに充てていたため、控除が受けられなくなるのはつらいです・・・。 ちなみに、夫となる人も結婚後に住むためのマンションを購入済みで、住宅ローンをほぼ同じ時期に組んでいます。 |
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| No.1 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2012年9月25日 | |
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納豆さん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願い致します。 ①適正な対価を支払うことなしに所有権を移すと贈与とみなされ贈与税が課税されます。 仮にローン付で移しても、所得税の還付を論ずる以前に、居住者の親族からの譲渡は住宅ローンの適用対象外です。 ②①に記載したように、そもそも居住者の親族からの譲渡、すなわち、納豆さんが納豆さんの親御さんに譲渡すること自体が、住宅ローン適用の条件から外れています（措置法令第26条第3項）。 先の税理士先生は長々と書いておられますが、この条文を見逃されていると思いますよ。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
| No.2 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2012年9月26日 | |
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納豆さん、税理士の小林慶久です。先日、一度御回答させて頂いたのですが、より貴女方の状況に即した対策として、あの後に思い付いたことがありますので、再度御回答させて頂きます。 まずその前に御確認させて頂きますが、先日の私の回答並びにその後に御答えになられた西山先生の御回答を通じて、貴女が新居に移り、戸籍も変わられると、住宅取得控除を継続して適用することは、難しいという事情は御理解して頂けたかと思います。そこで、今年の年末に御結婚されるそうですが、フィアンセの方と同居されるにしても少なくとも、本年分の住宅取得控除のこともあるので、入籍に伴う住所の変更等は平成２５年以降にされた方が宜しいかと考える次第です。 いずれにしろ納豆さんとすれば、新しい場所での生活費に加えて、御質問で仰られた固定資産税の納税も含め今の御自宅に対するローンを支払い続けていくことは、負担になる部分もあろうかと思いますので、来年度以降に貴女と未来の御主人が現在それぞれに所有していらっしゃるマンションを、期を同じく御二人共売却されて、納豆さんの御両親も世帯を別にする等して同居されることが可能な二世帯住宅を御建てになるなどということを御検討されるのは如何ですか？ そのようなことを申しますのも納豆さんとこれからの人生のパートナーの方も、マンションについての住宅ローンを組まれたのが去年平成２３年２月頃ということで、要するにまだ買われたばっかりなので、おそらく近い将来に売られようとされると、購入価額より低い価額で譲渡されることになり、すなわち売却損が計上されるのではないかと推察致します。正確には、売却価額 － （取得原価 － 建物部分の減価償却額）がマイナスであれば、譲渡損が計上されるのですが、先程も申し上げた通り、購入されてから然程（さほど）時間が経過していないということで、減価償却費は殆ど計上されず、よって例えば土地と建物を合わせて３，０００万円で買ったマンションを２，０００万円で売った場合には、ほぼ１，０００万円の譲渡損が計上出来、この損失については上記の新しいマイホームを建てることを前提に租税特別措置法４１条の５（居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の繰越控除の特例）により各自の所得と通算すること並びに１年で相殺し切れなければ以後３年間繰越すことが可能になるので、年収４００万円くらいのサラリーマンでしたら、向こう三年間殆ど所得税及び住民税を納めなくても良い形になるのです。新しい家を納豆さんと未来の御主人の共有名義で購入されて、連帯債務者のような形式で住宅ローンを組まれれば、最初からそれぞれ別々に再度住宅取得控除を適用することが出来ます。譲渡損が発生するものと予想した上で前述の措置法の特例を使われれば、もちろん所得税のみが一定の算式に基づき還付されることになる住宅取得控除よりも節税のメリットは大きくなると考えられます。ただし、仮にそのようにされたとした場合、御二人共それぞれのマンションの売却代金を全額住宅ローンの繰上げ返済に充てたとしても、ある程度の借入残額についての弁済をそれ以降続けていかなければいけないことになるかもしれませんが、御互いに背負っていくものがあるから、一緒に創り上げていく幸せも大きいはず！売却後の残債については、二人で協力しながら返済していって下さい。 前回の回答で申し上げた納豆さんの住宅取得控除が適用出来なくなることを補完するために、貴女の親御さんに家賃をもらうことにする形式を取り繕うよりかは、今回の御提案の方が将来の夢に向かって皆さんが前向きになれるような気が致します。納豆さんからの御質問だけに、粘り強く対応策を検討して見ました。ちなみに、これから新しく家を建てられようとするなら、消費税率がアップされる前の平成２６年４月までに買われた方がもちろん有利かと思いますし、その際の住宅取得控除の制度も平成２５年以降政府によって拡充が検討されています。 先週の日曜日に、私の事務所のある千葉県・市川から電車を使うと３、４０分程の場所にある両国の国技館で行われた大相撲９月場所の千秋楽で日馬富士関が見事に２場所連続の優勝を飾り、本日横綱昇進が決定したそうですが、私もこの税探ネットという自らが関与する土俵で皆さんに明日への希望を届けることが出来たら･･･と切に願っております。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/その他の税金/No1068 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
