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トップページ > 知恵袋 > その他 > 不動産の親子間売買
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大阪府 |
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愛知県 |
不動産の親子間売買
| No.1308 | 不動産の親子間売買 |
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| お名前：tama | カテゴリー：その他 知恵袋 | 質問日：2013年3月31日 |
| 私は一般のサラリーマンです。 義父は自宅兼レストランの土地建物を持っていて、レストラン経営を行っています。 このたび、将来の事業継承的な意味も含めて、この不動産を義父と私の間で親子間売買しました。 銀行から私名義で住宅ローンを借り、月々の支払に当てます。一方、義父の住宅ローンはこの資金で一括返済しています。居住は従来通り義父家族のみ。 今後は、当面は義父から住宅ローンの返済分を毎月いただき返済に充てますが、ある時点からは私の方が住宅ローンを返済していくことになると思います。 このような場合、私の方は不動産収入ありとみなされ、確定申告が必須となるのでしょうか？ あるいは上記事情を説明して不動産収入ではなく、単なる住宅ローンの返済とみなしてもらえるものでしょうか？（確定申告も不要） 以上、よろしくお願いします。 |
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| No.1 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2013年3月31日 | |
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tamaさん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願いいたします。 tamaさんが義父さんから自宅兼レストランの土地建物を購入して、義父さんに賃借されていると言うことですね。 売買価格が適正であったと仮定して、義父さんはtamaさんから不動産を賃借しているわけですから、家賃を支払われるわけですね。この家賃は、住宅ローンの返済額とは基本的に連動しません。 家賃は世間並みであることが一義的ですが、文面から察するに、家賃相当額として住宅ローン返済額を収受されるようですが、家賃相当額はまさしく不動産収入額になるわけです。 ところで、不動産収入があるからといって確定申告が必要となるわけではありません。 tamaさんは給与所得者のようですが、一箇所からしか給与をいただいていない場合等は、不動産所得が20万円以下であれば確定申告が不要です。 家賃相当額が住宅ローン返済額というのは収支が一致しているだけで、住宅ローンの元本返済額は必要経費になりませんし、建物の減価償却額は必要経費になる等、確定申告の要否については、さらに具体的な数値が必要になります。 税理士や所轄税務署に、売買契約書や賃貸契約書等を持参の上、ご相談ください。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
| No.2 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2013年3月31日 | |
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tamaさん、御初に御目に掛かります。 私、花の都大東京生まれの千葉県育ち、姓は「小林」名は「慶久」と綴り、「こばやしよしひさ」と発します。あの「寅さん」の映画で一躍有名になった東京は葛飾柴又より、ものの一里程江戸川を下り、橋を介し筋向いに対座する千葉県市川にて税理士を生業（なりわい）と致しております。一昨日の3月29日よりプロ野球も開幕を迎え、ＷＢＣにおける試合での重盗失敗でショックを受けたソフトバンクの内川選手には特に、あの時は精一杯やった結果なのだから、これからはしっかり上を向いて「日本が世界に誇る安打製造機」の名に恥じない活躍を期待しているのですが、私もtamaさんや他の相談者の方々から投げ掛けられた問いに対して、クリーン筆答（ヒットゥ）の連発を目指して行きたいと志す次第です。 御質問の不動産について貴方の名義になられたのだから、本来法律上においては、tamaさんがそれに伴う住宅ローンの返済を行わなければいけません。その分に相当する金額を実質的に御義父様に負担してもらっているとすると、税務面において厳密に申し上げるならば岳父様から貴方への贈与ということになり、それに付き御懸念の不動産収入には直接該当しないのですが、贈与税の基礎控除として認められている金額の１１０万円よりも年額のローン返済額の合計が上回ると、その超過する部分については、贈与税の課税対象となるため、それに関してtamaさんに同税の確定申告を為（な）さる必要が生じます。ゆえに税金のことだけに着目致しますと、不動産の権利移転に伴うローンの返済を実際に貴方が背負われる段階におきまして、件の物件の売買契約をされても良かったのかもしれません。 然（しか）れども上文の事に関して、御義父様と御話しをされ、仰られる現金の授受に関し年額１１０万円超えようが超えまいが贈与という認識で彼も御了承されたら、それはそれで宜しいのですが、岳父様の立場としては、tamaさんに贈与するよりかは、家賃ということで支払われた方がレストランを営まれる事業形態に付き個人であれ法人であれ、必要経費ないし損金に計上出来る金額が増えるため、節税に利する形になるのです。ゆえに彼の税金のことを慮（おもんばか）ると、仮に貴方の不動産収入が発生するという前提の下、必要経費に計上し得（う）る固定資産税や減価償却費や件のローンの利息分その他の合計に相当する金額を御義父様からの家賃とされ、tamaさんの不動産所得としては課税等の生じぬゼロになるように御設定為（な）されたら如何（いかが）ですか？年度ごとに実際に貴方が義理の御父様から頂いている金額と収受されることになる家賃に差額が生じるとしたら、その分に当る金額を彼からの贈与として捉えられ、必要な税務手続を執（と）られたら宜しいかと思います。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/その他/No1308 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
