不動産投資に関する消費税還付について｜最適税理士探索ネット
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不動産投資に関する消費税還付について
| No.1113 | 不動産投資に関する消費税還付について |
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| お名前：野口 | カテゴリー：その他 知恵袋 | 質問日：2012年11月18日 |
| 新築で投資用アパートを新規に建設予定です。 来年の3月か4月に物件の決済を行います。 不動産購入時の消費税還付を受けたいのですが、 手続きとしてはどのような対応が必要なのでしょうか？ また、消費税還付以外に新規に不動産を取得する際に行っておいた方がよい税金対策としては、どのようなものがあるのでしょうか？ |
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| No.1 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2012年11月19日 | |
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野口さん、はじめまして。税理士の小林慶久と申します。宜しく御願いします。 基本的にアパートの家賃のような消費税の課税されない、いわゆる非課税売上を獲得するために投下された費用については、残念ながら消費税の還付を受けるための仕入税額控除の対象にはなりません。ゆえに消費税の還付だけのことを考えるのならテナントビルのように、例えば株式会社が事務所に使用するとかいう目的で、要するに事業を行うために賃借して下さる方で各スペースが埋まってくれれば御質問のように、消費税が還付される可能性も高くなるのですが･･･。仮にそのようになったとすると、野口さん個人が過年度において不動産収入その他の事業収入の計上されていない消費税の免税事業者であれば、還付されることを前提にあえて課税事業者の選択の届出を出すことにより、結果として（建物に係る消費税額＋その他消費税の課税された経費に係る消費税額 － 事業者に対する家賃に含まれる消費税額）が戻ってくることになります。ちなみに入居者全員が事業者では無くても、大まかに申し上げるとすると建物に係る消費税額その他に全体の家賃等の収入に占める事業者に対する金額の割合を乗じて、さらにそこから結果としては事業者に対する家賃に含まれる消費税を差引いた額が戻って来ます。 上記のような計算を経ると、野口さん的には戻ってくるかもしれないと当初期待される還付額がかなり圧縮される形になり、さらに先程申し上げた課税事業者の選択の届出を所轄の税務署に届け出られると、野口さんが法人に拠らない個人名義で此の度アパートを建てられるとして、最低2年間は現在の予定であれば税率の引き上げが予定されている平成26年末までの事業者に対する家賃収入については消費税を納めなければいけないということになります。すなわち収入が計上されるようになった後2年目の年度は本来は消費税の支払い義務自体が免除される免税期間であるのに、そのような届出を出されることにより、2年間の合算ではかえって税金の負担が重くなってしまうこともありえるのです。 従って伺った限りにおきまして、一般的なアパートを建築されるということであれば、大概居住用であることが推測され、それに対する家賃収入は消費税の非課税売上ということで、長期的な視点で考えられた場合に消費税の納税は発生しないという税金上の利点もあると思われますので、件の投資に関して是非、今回御質問の消費税の還付をあてにしない収支計画を立てて見て下さい。 最後に前述で少し触れたのですが、平成２６年１０月からは目下消費税の税率が引き上げられる予定ですので、これまでの流れを前提にすると、なるべくそれが実施される前に建物の建築についての請負契約を結ばれた方が宜しいかと考えますが、今の段階での野口さんの構想として来年３、４月の決済ということであれば、問題は無いと思います。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：大西信彦 税理士 | 回答日：2012年11月19日 | |
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上記の件です。 現行の制度では、原則として、居住用のアパートを建設するための建築費に係る仕入税額は、売上に係る消費税等から控除することができませんし、還付を受けるということも考えられません。 不動産取得に当たり、不動産取得税や固定資産税が発生しますので、資金的な準備が必要となります。 また、家賃収入が発生しますと不動産所得をして、確定申告する必要が出てきますので、その額によっては、記帳をきちんとして、青色申告をしていく必要が生じるかもしれません。 以上、ご参考願います。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の大西公認会計士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/その他/No1113 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
