相続物件売却に関する所得税｜最適税理士探索ネット
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トップページ > 知恵袋 > 所得税 > 相続物件売却に関する所得税
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相続物件売却に関する所得税
| No.873 | 相続物件売却に関する所得税 |
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| お名前：かずや | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2012年1月30日 |
| 昨年、父が亡くなり居住していた自宅を兄弟で相続登記（2名）の後売却しました。売却額1450万です。測量・手数料含めて売却費用は110万、差し引き1340万の売却益です。 この場合、所得税と住民税はどのらいになるでしょうか。 特別控除3000万円は適応されないでしょうか。 |
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| No.1 | 回答者：西山元章 税理士 | 回答日：2012年1月30日 | |
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かずやさん 公認会計士・税理士の西山元章と申します。 よろしくお願いいたします。 お父様がいくらで購入されたかお分かりでしょうか？ 契約書等は残っていませんか？ もし不明な時の譲渡所得は、1450万円－110万円－1450万円×５％＝1267.5万円 所得税・住民税合わせて、1267.5万円×20％（所得税15％、住民税5％）＝253.5万円 （この税率が適用されるのは、不動産売却時の1月1日現在でお父様が取得後５年超の場合です） これを、ご兄弟の持ち分(所有割合)に応じて、3月15日（平成23年の売却ならば平成24年3月15日）までに申告納税していただくことになります。 3000万円の特別控除は、おそらく居住用財産の譲渡所得の特別控除を仰せかと思いますが、この特例を受けるためには、売却された不動産にご兄弟が居住されていなければなりません。 お父様の死後、たとえば、お兄様だけが居住されておられたら、お兄様の持ち分について適用されますが、弟様の持ち分には適用がありません。 なお、お父様の相続時に相続税を支払った場合、相続税の申告期限後３年以内に売却すると、相続税の一部が取得費に算入される特例があります。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市北区の公認会計士・税理士西山元章事務所 | ||
| No.2 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2012年1月31日 | |
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かずやさん、はじめまして。税理士の小林慶久と申します。宜しく御願いします。 今回の売買に関して、去年相続が発生し、亡くなられた御父様が住んでいらっしゃった土地建物を既に売買されたということで、いずれにしろ保有期間が5年以内の譲渡に該当しますので、売った当人が住んでいらっしゃらない不動産を売却された場合、売却益に対して所得税３０％、住民税９％の合計３９％の税金が課税されることになります。算式に表すと、下記の通りです。 {１，４５０万円 － （取得原価 ＋ １１０万円）} × ３９％ 上記取得原価は、亡くなられた御父様が御生前にどなたからか買われたのであるとすれば、買われた時の値段ということになります。その土地建物に関して、建物部分には購入時からの減価償却費の累計分が控除されるのですが、土地の部分だけでも売却価額から譲渡経費のみを控除した残額の１，３４０万円を超えていれば、譲渡損が計上されることになり、そうなると今回の譲渡に伴う税金は1円も課税されないことになります。御父様が御自宅を買われた際の価格については、当時の売買契約書が残っていれば、それを確認して頂ければもちろんベストなのですが、残っていない場合には、自宅を買われた先の会社等が分かればそちらで問い合わせることも可能になるかと思います。どうしても買った値段が判明しない場合には、租税特別措置法第31条の４を適用し、売却価額の５％を概算の取得費として計上することも可能になるのです。今回の場合は、１，４５０万円の５％で７３万円ということになりますね。 ゆえに {１．４５０万円 － （７３万円 ＋ １１０万円）} × ３９％ ＝ 約４９４万円 が今回の譲渡に伴う最大限の税金になろうかと思います。これを持ち分に応じて御二人で負担を分配するような形ですね。なお相続に伴い、相続税を負担されたのであれば、概ね全体の財産のうち土地に相当する部分を租税特別措置法第39条により、上記の売却価額の５％に加えて取得費に加算することも可能になります。 さらに御質問で指摘していらっしゃる居住用財産を譲渡された場合の３，０００万円の特別控除については、かずやさんないし御兄弟のどちらかが御父様と同居してさらに住み続けていらっしゃったか、または御父様が亡くなられた以後売られる直前まで住んでいらっしゃていたという事実があれば、適用が可能になるので、仮にどちらかでもそれに該当されれば、その方について最大限３，０００万円までの控除が可能になり、その方については今回税金が課税されない形になろうかと思います。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No873 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
