住宅ローンを夫の単独債務での借り換えを希望...｜最適税理士探索ネット
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大西信彦 税理士
大阪府 |
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國村武弘 税理士
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松島一秋 税理士
愛知県 |
住宅ローンを夫の単独債務での借り換えを希望しています。
| No.1479 | 住宅ローンを夫の単独債務での借り換えを希望しています。 |
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| お名前：よよ | カテゴリー：その他の税金 知恵袋 | 質問日：2013年9月15日 |
| 質問させていただきます。 住宅ローンを妻との連帯債務で借入しているのですが、最近借換を検討しています。 銀行に借換の相談を行った際、住宅について共有名義であるため借換時に夫単独での借換とした場合に贈与税が発生する可能性があるため、税理士等に相談するよう言われました。あるいはペアローンを勧められました。 【前提】 ・住宅ローン残高：2000万程度 ・住宅の持分比率 夫：4/5、妻：1/5 登記上の持ち分も同様 ・借入当初は妻が働いていたため収入合算で借入ていたが、子供が生まれてからは専業主婦となり無収入（妻は現在無収入。今後は扶養枠内でパートで働く予定） ・借換を夫単独で行うための審査は問題なし ・住宅ローン控除はあと数年あるが、夫の一人の控除で問題なし。 ・結婚20年を超えている。 【質問】 夫単独債務で借り換えをする場合は、いくつかの方法が考えられると思います。 具体的にはどのような選択肢があるのでしょうか。 素直に贈与税を支払うという選択肢もあると思いいますが、他に金額的にメリットがある解決策がいくつかあると思います。 具体的な解決策とそれぞれのメリットデメリットをご教唆ください。 よろしくお願いします。 |
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| No.1 | 回答者：鈴木規之 税理士 | 回答日：2013年9月15日 | |
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よよさん、こんにちは。 ＞・住宅ローン控除はあと数年あるが、夫の一人の控除で問題なし。 ＞・結婚20年を超えている。 一般的に婚姻期間２０年以上の夫婦間の贈与と言えば「居住用不動産の 配偶者の特別控除２０００万円」を利用すれば無税で名義変更が可能となります。 婚姻期間で一度のみしか使えないので、考えても良いでしょう。 また、所得税の住宅借入金等の税額控除も利用中なら、居住用宅地のみ贈与する ということも考えられますね。 所得税の税額控除は、建物を所有している場合ですし、また、その範囲以内ですから、 一般的に土地の価額の方が大きいと思われるからです。 難しい条件がありますし、登録免許税（登記費用）としては、贈与の取得が最も 高くなります。 不動産取得税の問題もあります。 お知り合いの税理士に相談することをお勧めします。 （参考） 。この婚姻期間とは，民法739条１項の婚姻の届出があった日から当該居住用不動産 または金銭の贈与があった日までの期間をいいます。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 静岡県静岡市清水区の鈴木規之税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2013年9月15日 | |
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よよさん、御初に御目に掛かります。 私、花の都大東京生まれの千葉県育ち、姓は「小林」名は「慶久」と綴り、「こばやしよしひさ」と発します。あの「寅さん」の映画で一躍有名になりし東京は葛飾柴又より、ものの一里程江戸川伝いに下り、川を挟んで斜交（はすか）いに対座する千葉県市川にて税理士を生業（なりわい）と致しております。 御質問の現状は御夫妻の連帯債務でいらっしゃる住宅ローンの残高約２，０００万円について、奥様の負担すべき金額を仮に御自宅物件の持分と同率で単純に按分しようとすると、その５分の１の４００万円程になろうかと思われます。仰っておられる銀行の担当者の方が言わんとすることは、此の度御思案されておられる貴方の単独名義への借換に伴い、その４００万円をよよさんが奥様に対して債務を肩代わりしたものと税務上は取り扱われ、贈与が為（な）されたと考えられてしまうということでしょう。 前述の４００万円というのは、あくまでも仮定の数字ですが、上記の課税を回避すべく貴方が現時点におきましては形式上奥様に帰属する分の債務に付き、単独名義での借換えにより背負ってしまうことになる部分の金額と同額に相当する御自宅の土地ないし建物の不動産の価額を、借換えのタイミングと合わせて、彼女からよよさんの名義に移されたら如何でしょうか？平たく申し上げると、奥様と貴方との間で「私の所有する不動産を貴方にあげるから、その分それと同じ金額の自分の返済すべき借入金を負担して下さい。」とする、言うなれば負担付贈与が成立したような格好となり、その両方の金額がきっちり同額であるのなら贈与税等の問題は発生しないので、それに要するコストは不動産の名義変更に伴う登記費用等のみです。 ちなみに奥様の持分に相当する現況の御自宅不動産の評価額（Ｘ）が現在の彼女が負担すべきローン残額（Ｙ）に満たない場合、 Ｙ － Ｘ ≦ １１０万円の範囲内、すなわち両者の差額が110万円の範囲内であれば、一般的な贈与に適用される１１０万円の非課税枠も認められるので、贈与税は課されません。 前述の旨が当て嵌まらず、Ｙ － Ｘ › １１０万円である場合、つまり両者の差額が贈与税の非課税枠の110万円に収まらないのであれば、その超える部分の金額に関してのみ贈与税を支払われるか、はたまた代替として奥様名義の預金その他の財産をよよさんの所有にされる等の策を講じれば宜しいかと考える次第です。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/その他の税金/No1479 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
