住宅の買換え時の諸問題｜最適税理士探索ネット
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トップページ > 知恵袋 > 所得税 > 住宅の買換え時の諸問題
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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松島一秋 税理士
愛知県 |
住宅の買換え時の諸問題
| No.1759 | 住宅の買換え時の諸問題 |
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| お名前：本田 | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2014年4月1日 |
| 中小企業の社長をしております。 自宅マンションを今年2月に売却して新しい自宅を2月に住宅ロ-ンで購入し住み始めました。売却マンションは７年前に3500万円で購入して、2500万円で売却しました。譲渡価額ー譲渡原価（減価償却後）-譲渡費用＝譲渡所得、譲渡所得×（15％+5％）＝譲渡税とのことですので、計算すると、譲渡所得＝2500-2800-100＝△400万円で譲渡税は出ないと思います。ここで確認したい点がいくつかあります。 ①購入時の資料は紛失しておりますが、税務署発行の住宅取得控除申告書にて7年目の控除を確定申告しております。譲渡原価はこれで算定していますが、問題ないですね？ ②社長給料が200万円で年収2400万円ですので、毎年確定申告しています。計算は正しいと仮定して今回の譲渡所得分は赤字ですが、譲渡所得分を来年確定申告しないといけないですか？ ③新たに住宅取得控除を受ける予定ですが、条件に合えば受けられますよね？ ④居住用不動産の買換え時の譲渡損の損益通算と繰越控除という制度があることを聞きましたが、複雑で良く分かりませんが私は適用を受ける可能性はありますか？ 以上宜しくお願いします。 |
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| No.1 | 回答者：小林慶久 税理士 | 回答日：2014年4月2日 | |
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本田さん、はじめまして。税理士の小林慶久です。宜しく御願いします。 御質問に回答させて頂く前に確認させて頂きますが、譲渡原価は購入価額の３，５００万円からおそらく減価償却相当額の７００万円を差引いて２，８００万円、譲渡経費として１００万円が支出されたため、損失として最終的に計上される額が４００万円という理解で宜しいですね？それでは以下に順繰りに御答え致します。 ①仰る手続の流れからすると、此の度売却為（な）さったマンションをおそらく入手された当時の契約書のコピーに付き所轄税務署に対し、初年度の住宅取得控除を適用為（な）さる際に、おそらく御提出していらっしゃると推察致しますので、貴方が言われるように問題は無いと思います。 ②後の④にも波及するのですが、来年為さる御予定の平成２６年分の申告に付きまして、本田さんの役員報酬の受給に伴う給与所得と居住用財産の譲渡に際しての損失計上額のマイナスを相殺する形になります。それを前提とすると、件の譲渡の損失分に関し、御申告しなければいけないと申すよりか、そのことにより後述の如く貴方に税務上のメリットが生じることとなるのです。 ③本年２月に取得された新しい住宅に関しては所定の要件を満たせば、当然ながら住宅取得控除の適用対象に該当致します。 ④上述の②でも触れたのですが、居住用不動産の買い替え時の譲渡損失の損益通算の特例は受けられる筈です。ただ年間の給与収入が２，４００万円ということで、それに対しての給与所得が２，１５５万円と推算されるため、御示しの４００万円の譲渡損失は単年度で相殺して消滅することになろうかと考える次第です。むろん給与所得の金額が先の相殺により減額されるため、御自身の会社で源泉徴収された分の所得税が戻って参ります。 最後に今回の御質問とは直接関係は無く余談になりますが、本田さんくらい給与収入が高額になると、給与所得控除の減額も限られ、所得税並びに住民税の負担もかなり高額になると推察されるため、現状の生活に支障を及ぼさない範囲で、役員報酬の減額も御検討され、貴方が経営していらっしゃる会社に御金がプールされていかれるような流れを御考えになられても良いのではないでしょうか？ 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 千葉県市川市の小林慶久税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：鈴木規之 税理士 | 回答日：2014年4月4日 | |
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本田さん、こんにちは。 ① 譲渡収入金額から控除される取得価額は、 ・ 土地は、取得価額 ・ 建物は、取得価額から譲渡の月迄の減価の額を控除した額。 （耐用年数は１．５倍） 取得価額は、上記のように土地と建物に分けて計算されます。 ② 譲渡損失と住宅ローン控除は重複適用がで来ませんので有利不利を 検討する必要があります。 参考として、ネット情報を添付します。（適用年度税法が異なる可能性はあります） http://bit.ly/OfWejR 詳しくは、専門家と具体的な数字で相談されることをお勧めします。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 静岡県静岡市清水区の鈴木規之税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No1759 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
