自宅不動産のj譲渡税で教えて下さい。｜最適税理士探索ネット
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堀内勤志 税理士
東京都 |
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小林慶久 税理士
千葉県 |
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大阪府 |
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國村武弘 税理士
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川崎晴一郎 税理士
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大阪府 |
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松島一秋 税理士
愛知県 |
自宅不動産のj譲渡税で教えて下さい。
| No.782 | 自宅不動産のj譲渡税で教えて下さい。 |
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| お名前：booby dodo | カテゴリー：所得税 知恵袋 | 質問日：2011年9月28日 |
| 神奈川県に住む４０歳代の女性です。 母は昭和４１年に２３区の某所で自宅用土地建物を購入しずっと住んでおりましたが、隣地のビル業者から売って欲しいと３年がかりで説得され、今年の夏に全部売却してしまいました。今は民間アパートに仮住まいしながら代替物件の紹介を受けているところです。 母は隣地のビル業者が「買換をすれば居住用の特例があるので税金はかからない。」と言っていたことを鵜呑みにして、世間相場で売ることにしてしまったのですが、代替物件を紹介してくれている大手不動産営業マンから、先週末に恐ろしいことを言われて慌てています。 この土地建物の持分は購入時から母６分の１、娘の私が６分の５となっていて、２０年以上母の一人暮らしであったため、母の持分だけに居住用の特例が適用されることになり、譲渡税が１千万円以上となってしまい、今まで住んでいたような物件の買換は出来ないのではないかということでした。 実のところ私は、この売却の契約直前に仲介不動産業者から電話で共有者であることを本当だと知らされ、印鑑証明と住民票を求められ、売買契約にも母と同席し、仲介業者の案内通りに自署・押印をして、実質は母のものとして現金を受け取ってしまったのですが、税金がそんなにかかることを知っていれば、契約することなど絶対に無かったと思います。 そもそも、昭和４１年の購入当時幼児だった私に自宅の売買契約など出来るはずはなく、なぜ私が６分の５の名義人なのか不可解であり、母も登記手続きは販売業者任せではあったが、購入代金は全て母が支払い、その後の固定資産税納税通知なども母宛に届き、これも全て納税してきたので、このようなことになるとは一切思わなかったそうです。 もはや手遅れなのかも知れませんが、このような場合、譲渡税は決まり通りに払わなければならないのでしょうか。少しだけでも救済措置などありましたら助かります。税理士先生の皆様方、何卒ご教示の程お願い申し上げます。 |
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| No.1 | 回答者：鈴木規之 税理士 | 回答日：2011年9月29日 | |
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ｂｏｏｂｙ ｄｏｄｏだん、こんにちは。 残念ながら、別生計ということであれば、居住用財産の買い換えの特例は、 「譲渡資産である居住用家屋とその敷地の共有者とが、親と子といった親族関係 にあり、かつ、これらの者がその家屋に★同居し、生計を一にしているときは、 一の生活共同体の居住用財産★ということができます。」となっていますので、 特例の適用は母親の持分１／６分のみとなります。あなたの持分５／６は、長期 譲渡になります。 単純に税額から割戻す（住民税をあわして２０％）と５０００万円を超える譲渡金額 なので、税引き後でお母さんの好きなところの物件を資金割合で共有したら如何で しょうか。 昭和４１年の贈与を否定するには、年月がたちすぎていますが、税務署に交渉して みるのも一つの方法ですが、難しいと思います。 譲渡契約自体の取消しは、ビル業者さんに交渉するしかありませんが、弁護士さん の力が要るかもしれませんね。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 静岡県静岡市清水区の鈴木規之税理士事務所 | ||
| No.2 | 回答者：新見惠司 税理士 | 回答日：2011年9月29日 | |
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税務上は土地の所有者を判断する場合、謄本の名義人よりも、購入当時に誰の現金が充てられて購入したか（借入金で購入したならば誰がその借入金を返済したか）を判断します。あなたが昭和４１年当時にあなたの資金でこの土地建物の５/６を支払っているのであれば所有者および所有割合は謄本通りといえます。ただし実際はどうでしょうか？昭和４１年となればあなた自身は幼少でそんなお金を持ち合わせてあろうはすがないでしょう。そうであれば、この土地はむしろ１００％お母様の土地と考えるのがごく常識的です。昭和４１年当時に母からの贈与を懸念されるでしょうが、贈与は贈る側と受ける側の双方の合意があってはじめて成立します。あなた自身が現在まで５/６が自分のものだという認識がなければ当時の贈与など成立する余地はありません。 短い説明文で申し訳ございませんが、税務の基本をおよそご理解いただけましたでしょうか？以上の内容がご自身の場合に該当するや否やを考慮した上で、お母様の譲渡所得計算を行えばよろしいかと存じます。 注） この回答は回答日時現在の各種法令、規則等に従い行われております。その後の法改正等に関するフォローについてはこの回答上では行っておりません。なお、この回答は回答者の経験、知識等に基づき行われておりますが、あくまでサービスの範疇にすぎず、最終的な責任について負うものではない点ご留意ください。 |
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| 回答者 | 大阪府大阪市城東区の新見税理士事務所 | ||
税理士への相談は、基本的に、各税理士の報酬規程に沿って「有料」だとお考え下さい。詳しくは税理士本人にお問い合わせ願います（この場合、回答者のみにお問い合わせをお願いします）。
『https://www.zeitan.net/chiebukuro/所得税/No782 のご回答から追加でお話を伺いたいのですが、相談料はどのように考えればよろしいでしょうか』 と、税理士に配慮した丁寧なお尋ねをしていただければ、きっとリーズナブルな対応をしてくれると思います（追加で無料回答を行ってくれる場合もあるかもしれません）。
